筆者按：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品會(huì)規(guī)劃一定比例的商業(yè)，因商業(yè)售價(jià)較高，分?jǐn)偝杀居邢蓿瑢?dǎo)致商業(yè)增值率高，負(fù)擔(dān)的土地增值稅相對較高，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)采用自持經(jīng)營，因權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，商業(yè)運(yùn)營不涉及土地增值稅清算，但出租時(shí)仍需繳納房產(chǎn)稅、增值稅及附加，因此對采取自持或出售，需對比二者稅負(fù)測算進(jìn)行綜合確定。
商業(yè)租賃房產(chǎn)稅分為從價(jià)計(jì)征及從租計(jì)征，對自用商業(yè)，一般以商業(yè)原值的70-80%按1.2%征收率確定年度房產(chǎn)稅；出租商業(yè)按實(shí)際收取的租金按12%確定月度應(yīng)繳房產(chǎn)稅。商業(yè)房產(chǎn)出租，出租方一般需按照9%稅率繳納增值稅。
商業(yè)租賃實(shí)際操作如何降低房產(chǎn)稅及增值稅，設(shè)計(jì)租賃合同就成為其中比較關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本文就商業(yè)租賃合同中免租期和租金分成的設(shè)計(jì)對降低房產(chǎn)稅、增值稅方法進(jìn)行淺析。
一、租賃免租期設(shè)計(jì)
為使商業(yè)及時(shí)產(chǎn)生租賃效益，一般在簽訂租賃合同中，商業(yè)持有者會(huì)約定承租期內(nèi)給予租戶一定時(shí)間的前期裝修等免租期優(yōu)惠，但免租期間是否應(yīng)該繳納以及怎樣繳納房產(chǎn)稅并未引起重視，導(dǎo)致稅務(wù)稽查，產(chǎn)生滯納金，甚至被處于0.5倍至1倍的罰款。
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）第二條：
因此企業(yè)在所簽訂的房屋租賃合同協(xié)議中“不確定”免租期時(shí)間，以合同確定的開始租賃時(shí)間為準(zhǔn)；約定“確定”免租期的，可以將給予承租方實(shí)際的免租期間的租金優(yōu)惠采取“銷售折扣”的形式來處理。因而，關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題明確規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人及出租人按照房產(chǎn)原值，即從價(jià)計(jì)征繳納房產(chǎn)稅。
如考慮實(shí)際減免期間帶來的猶豫條款修改造成的稅收和資金問題，可將付款時(shí)間做出約定，以原實(shí)際約定付款時(shí)間作為節(jié)點(diǎn)，以形成流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際納稅義務(wù)。
舉例說明，假設(shè)某商業(yè)建筑面積150平米、建造成本為500萬元，出租的單位面積月租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米120元（月租金18000元），租期1年，承租方要求三個(gè)月的免租期（即整個(gè)租期租金共計(jì)為：18000元/月*9=162000元，按12個(gè)月攤薄月租金，月租金即為13500元），商業(yè)所在地稅務(wù)規(guī)定房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征扣減比例為30%。
籌劃前，免租期（前3個(gè)月）出租方每月應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）為：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35萬元，租賃期（后9個(gè)月）出租方每月應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅（從租計(jì)征）為：18000元/月*12%=2160元。則整個(gè)租賃期限內(nèi)出租人需繳納的房產(chǎn)稅共計(jì)：3500*3 2160*9=29940元
該情形下可不約定免租期進(jìn)行籌劃，直接按13500元/月確定整個(gè)租賃期限的租金標(biāo)準(zhǔn)，均從租計(jì)征房產(chǎn)稅，則籌劃后整個(gè)租賃期限內(nèi)出租人需繳納的房產(chǎn)稅共計(jì)：13500元/月*12%*12=19440元，可實(shí)現(xiàn)減稅約合10500元。
由于免租期的優(yōu)惠對承租方來說也得到了實(shí)際體現(xiàn)，只是在合同協(xié)議中規(guī)避“免租期”敏感條款，實(shí)際執(zhí)行結(jié)果并沒有改變，出租和承租雙方都能接受。
二、租賃類別設(shè)計(jì)
除租賃房產(chǎn)稅外，增值稅也是租賃合同需特別關(guān)注事項(xiàng)，按目前增值稅征收政策，物業(yè)租賃稅率為9%，物業(yè)管理一般納稅人為6%，小規(guī)模納稅人為3%，因此設(shè)計(jì)租賃合同時(shí)，可以將租金拆分，一部分為租金，剩余一部分為綜合服務(wù)費(fèi)，一般按8：2或7：3設(shè)計(jì)，需要注意的是，需將綜合服務(wù)費(fèi)的收取與物業(yè)費(fèi)收取單位約定一致。
與正常物業(yè)管理費(fèi)區(qū)別，綜合服務(wù)費(fèi)可設(shè)定為物業(yè)管理公共區(qū)域保安、清潔衛(wèi)生費(fèi)用，夜間秩序維護(hù)費(fèi)、商業(yè)營銷活動(dòng)策劃、商業(yè)廣告發(fā)行等。
按照《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號）第七條的規(guī)定：七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%，抵減應(yīng)納稅額。
企業(yè)在出租開始時(shí)的特殊租賃期間通過采取上述規(guī)劃方式簽訂租賃合同，進(jìn)行合理、有效規(guī)劃，可適當(dāng)降低房產(chǎn)稅及增值稅，出租企業(yè)也能找出應(yīng)對“價(jià)格偏低”的合理、正當(dāng)、有效的理由。此項(xiàng)優(yōu)惠政策限定條件是生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)占比超過50%，為合理加計(jì)進(jìn)項(xiàng)扣除，可以將物業(yè)費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)等收入比重調(diào)整至50%以上。
