房地產開發(fā)商開發(fā)無論是開發(fā)住宅還是純商業(yè)綜合體，商業(yè)部分或者銷售、或者自持，均不同程度涉及各種稅費，下面就商業(yè)部分幾種模式需要繳納哪幾種稅費進行分析：
第一類、房地產開發(fā)公司自行銷售;
1.增值稅
2.土地增值稅(三分法或兩分法，屬于非普通住宅或其他，無法享受普通住宅增值率低于20%免稅優(yōu)惠政策)
3.城建稅以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
4.教育費附加以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
5.地方教育費附加以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
6.印花稅：萬分之五
7.企業(yè)所得稅
第二類、房地產開發(fā)公司自持物業(yè)，自用自營的模式;
1.增值稅：不交納。
2.城市建設維護稅：不交納。
3.教育費附加稅：不交納。
4.地方教育費附加稅：不交納。
5.房產稅：年應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
6.土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
第三類、房地產開發(fā)公司自持商業(yè)，自行出租的模式;
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
4.地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
5.房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)
6.土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
第四類、房地產開發(fā)商業(yè)，交由商業(yè)運營公司管理的模式,分三種情況;
(一)委托商業(yè)運營公司出租，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式：
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
4.地方教育附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
5.房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)
6.土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
(二)委托商業(yè)運營公司出租，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
(5)房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價計征)
(6)土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
2.商業(yè)運營公司涉稅：
商業(yè)運營公司代開發(fā)公司出租物業(yè)(以商業(yè)為例)，向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務費，按商務輔助服務--經紀代理服務納稅。商業(yè)運營公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(三)出租給商業(yè)運營公司，由商業(yè)運營公司經營的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
(5)房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12%。
(6)土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
2.商業(yè)運營公司再出租涉稅：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
(5)土地使用稅：
應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
(6)印花稅：合同價款的千分之一繳納。
(7)企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
此模式比房地產公司直接對外出租，就房產稅而言有所降低;但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運營公司租入房地產企業(yè)自持物業(yè)(商業(yè))的租賃時點，應注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅;否則按一般計稅方法9%交納增值稅。
房地產出租自持物業(yè)是以新老項目為標準，選擇增值稅計稅方法的;商業(yè)運營運租入資產再出租，則以租入的時間為標準，選擇增值稅計稅方法的。
(四)將自持商業(yè)，投資給商業(yè)運營公司(以房地產全資子公司為例)，由商業(yè)運營公司經營的模式：
1.開發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
(2)城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
(5)印花稅：合同價款的萬分之五繳納。
(6)土地增值稅：以對應增值率計算交納。
(7)企業(yè)所得稅：如符合《國家稅務總局關于資產(股權)劃轉企業(yè)所得稅征管問題的公告》2015年第40號公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務機關報批。
2.商業(yè)運營公司涉稅：
(1)接受投入環(huán)節(jié)
①商業(yè)運營公司需按萬分之五交印花稅。商業(yè)運營公司如能符合《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》財稅〔2015〕37號的條件，可免交契稅，需報稅務部門審批。
②商業(yè)運營公司在5月1日后，從采用一般計稅方法交納增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)投入不動產，取得增值稅專用發(fā)票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅;從采用簡易計稅方法交納增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)購入不動產，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。(注意：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號規(guī)定：納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。)
(2)接受投入后再出租環(huán)節(jié)
①增值稅分三種情況：
老項目：可選擇簡易5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
新項目：一般計稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號財稅[2016]68號
小規(guī)模無限定簡易計稅5%法律依據(jù)：財稅[2016]68號
②城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%(城市)
③教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%
④地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%
⑤土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
⑥印花稅：合同價款的千分之一繳納。
⑦房產稅：年應納房產稅的稅額=租金價值×12%。
⑧土地使用稅：應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
⑨企業(yè)所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
以上是房地產開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)的主要運營模式，不同的模式納稅方式及所承擔的稅負不同，有的在某一環(huán)節(jié)減少某一種稅負，綜合稅負未必降低，還要把房地產開發(fā)企業(yè)與商業(yè)運營公司統(tǒng)一起來，進行整體稅負測算，進行分析比較，結合企業(yè)最想達到的目標，是節(jié)稅為第一目標?還是現(xiàn)金流為第一目標?是考慮資產后續(xù)靈活處置為第一目標?沒有絕對最完美的籌劃方案，只有選擇企業(yè)主要需求的籌劃方案才是最合適的。
2008年10月之前的解答——
房地產開發(fā)公司小區(qū)會所涉稅問題
問題：房地產開發(fā)公司在所建小區(qū)內單獨建設了會所供業(yè)戶免費使用，目前暫沒辦理房屋產權轉移。會所在建設中沒有單獨核算成本，與商品房共同分攤成本，現(xiàn)在開發(fā)產品科目核算。問依目前情況會所是否需要交納房產稅、土地使用稅?將來無償交出后，在會計核算上減少開發(fā)產品同時對應的科目應該是什么，以前年度損益調整或利潤分配對否?這一環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅嗎?另外在計算土地使用稅時是否包含人防設施——地下室的面積?
答復：流轉稅管理處：房地產開發(fā)公司無償贈與不動產應征收營業(yè)稅，稅率5%.
財產與行為稅管理處：對開發(fā)商建設的供住宅小區(qū)內業(yè)主免費使用的會所用房是否征收房產稅和土地使用稅問題，我們正在請示國家稅務總局，在總局明確前可暫不征收。
對于房地產開發(fā)用地計算土地使用稅時，可售房屋建筑面積面積和已售房屋建筑面積均不含地下室部分。
企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)的規(guī)定，你公司在所建小區(qū)內單獨建設的會所，如屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，可將其視為公共配套設施，其建造費用應根據(jù)開發(fā)成本對象完工和銷售情況進行分攤，結轉計稅成本。具體賬務處理建議向財政相關部門進行咨詢。
